Perhitungan bunga KPR adalah pertanyaan yang paling sering diajukan
ketika mengajukan pinjaman untuk memiliki rumah. Ada beberapa istilah
terkait jenis bunga KPR, yaitu tingkat bunga, fixed atau floating, dan
cara perhitungan bunga, efektif/annuitas atau flat. Calon nasabah perlu
memahami dan memperhatikan perhitungan bunga KPR karena itu akan
menentukan besarnya cicilan.
Tingkat Bunga KPR
Dalam menetapkan bunga KPR, Bank menggunakan bunga tetap (fixed) atau
bunga mengambang (floating). Bunga mengambang artinya bunga kredit dapat
berubah setiap saat selama jangka waktu kredit. Sementara, bunga tetap
berarti bunga tidak berubah selama jangka waktu kredit atau hanya pada
jangka waktu tertentu.
Dengan bunga mengambang, besarnya jumlah bunga yang harus dibayar oleh
debitur dapat berubah – ubah sesuai dengan tingkat bunga yang ditetapkan
oleh bank. Apabila bunga yang disepakati pada awal perjanjian adalah
sebesar 8%, maka selama jangka waktu kredit bunga dapat turun menjadi 7%
atau bahkan naik menjadi 12%.
Umumnya, Bank menetapkan besarnya suku bunga mengambang setiap bulan dan
akan memberitahukan ke debitur secara tertulis, jika terdapat perubahan
suku bunga. Bunga mengambang ditetapkan mengikuti kondisi bunga pasar.
Jika bunga pasar berubah, maka bunga KPR mengambang akan ikut berubah.
Dengan bunga tetap, debitur membayar besarnya bunga yang sama selama
jangka waktu yang diperjanjikan. Apabila pada saat perjanjian kredit
telah ditetapkan bunga sebesar 10%, maka selama jangka waktu yang
diperjanjikan suku bunga yang berlaku tetap 10%. Dengan kata lain, jika
menggunakan bunga tetap, apapun perubahan dalam bunga pasar tidak akan
mempengaruhi besarnya jumlah bunga pinjaman.
Dalam prakteknya, bank biasanya menggunakan bunga tetap pada satu sampai
dengan lima tahun pertama masa kredit KPR. Setelah masa bunga tetap
selesai, bank akan kembali ke bunga mengambang yang mengikuti tingkat
bunga pasar yang berlaku. Ini metode penetapan bunga yang saat lazim
digunakan di hampir semua produk KPR di bank.
Cara Perhitungan Bunga KPR
Secara umum ada 2 metode dalam perhitungan bunga KPR yaitu efektif dan flat.
Dalam metode Efektif, bank menghitung bunga berdasarkan saldo pokok
pinjaman bulan sebelumnya. Jumlah bunga adalah perkalian tingkat suku
bunga dengan sisa pokok pinjaman. Karena setiap bulan saldo pokok
pinjaman akan berkurang seiring dengan pembayaran cicilan, maka dalam
metode efektif debitur membayar jumlah bunga yang terus menurun setiap
bulan. Disebut metode efektif karena pada dasarnya debitur membayar
bunga hanya atas sisa pinjaman yang masih dimiliki dan bukan membayar
bunga atas dasar plafond pinjaman.
Metode efektif dimodifikasi dengan metode anuitas yang mengatur supaya
jumlah angsuran pokok dan bunga yang dibayar senantiasa sama setiap
bulan. Dalam pembayaran angsuran tersebut terdapat komponen pokok dan
bunga, dimana dengan metode annuitas, jumlah pembayaran pokok dan bunga
akan disesuaikan sedemikian rupa, sehingga jumlah total pembayaran
angsuran tetap sama setiap bulan. Porsi pembayaran bunga yang menurun
akan dikompensasikan dengan porsi pembayaran pokok yang meningkat.
Biasanya Bank memiliki aplikasi software yang secara otomatis menghitung
bunga anuitas.
Cara perhituan bunga efektif dengan metode annuitas akan diuraikan dalam
contoh berikut. Misalnya, debitur mengambil pinjaman KPR senilai Rp 24
juta selama 1 tahun dengan bunga efektif 10% per tahun, perhitungan
akan muncul sebagai berikut
Tabel Perhitungan Bunga KPR dengan Metode Efektif
Bulan Saldo Bunga Anuitas Total Angsuran
0 24.000.000 0 0 0
1 22.090.019 200.000 1.909.981 2.109.981
2 20.164.121 184.083 1.925.898 2.109.981
Bunga anuitas bulan 1 = Rp 24.000.000,00 x 10% x (30 hari/360 hari) = Rp 200.000,00
Angsuran pokok dan bunga pada bulan 1 adalah Rp 1.909.981 + 200.000,00 = Rp 2.109.981
Bunga anuitas bulan 2 = Rp 20.164.121 x 10% x (30 hari/360 hari) = Rp 184.083
Angsuran pokok dan bunga pada bulan 2 adalah Rp 184.083 + 1.925.898 = Rp 2.109.981
Terlihat bahwa angsuran bulan kedua sama dengan angsuran bulan pertama
dan seterusnya dimana besarnya angsuran akan tetap sama sampai dengan
selesainya jangka waktu kredit. Namun, komposisi angsuran pokok dan
angsuran bunga berubah –ubah setiap bulan, dimana porsi pembayaran pokok
terus meningkat setiap bulan yang mendorong sisa pokok/hutang terus
berkurang (sampai akhirnya lunas di bulan 12) yang ujungnya mengurangi
jumlah tagihan bunga.
Dalam metode Flat, bank menghitung bunga berdasarkan pokok pinjaman
awal, bukan berdasarkan sisa pinjaman debitur. Dengan metode ini,
debitur membayar jumlah bunga yang tetap sama setiap bulan lantaran
pokok pinjaman yang dijadikan faktor pengali (plafond) dari bunga tidak
berubah. Ini berbeda dengan metode efektif dimana jumlah bunga menurun
setiap bulan sejalan berkurangnya saldo pinjaman.
Jumlah total pembayaran dari pokok dan bunga setiap bulan sama besarnya.
Demikian juga, porsi pokok dan porsi bunga dalam total cicilan setiap
bulan tidak berubah.
Dalam contoh kasus di atas misalkan bunga flat sebesar 5,4991% per tahun.
Tabel Perhitungan Bunga KPR dengan Metode Flat
Bulan Saldo Bunga Anuitas Total Angsuran
0 24.000.000 0 0 0
1 22.000.000 109.982,00 2.000.000,00 2.109.982
2 20.000.000 109.982,00 2.000.000,00 2.109.982
Bunga flat tiap bulan selalu sama = (Rp 24.000.000,00 x 5,4991% x 1 ) : 12= Rp 109.982,00
Angsuran pinjaman bulan 1: Angsuran pokok dan bunga pada bulan 1 adalah
Rp 2.000.000,00 + 109.982,00 = Rp 2.109.982
Angsuran pinjaman bulan 2: Angsuran pokok dan bunga pada bulan 2 adalah
Rp 2.000.000,00 + 109.982,00 = Rp 2.109.982
Dan seterusnya sampai bulan 12, maka saldo pinjaman akan nol dan hutang lunas.
Yang penting dipahami, metode perhitungan bunga akan mempengaruhi besar
kecilnya angsuran bunga yang harus dibayar debitur atas kredit yang
diberikan bank. Berdasarkan contoh kasus di atas, bahwa untuk jangka
waktu kredit 2 tahun, maka suku bunga efektif 10% per tahun akan
menghasilkan angsuran yang sama dengan suku bunga flat 5,3739 % per
tahun. Antara perhitungan bunga efektif dan flat untuk menghasilkan
jumlah angsuran yang sama, maka bunga efektif akan lebih tinggi
dibandingkan bunga flat.
Apa yang Wajib Diperhatikan Debitur dalam Bunga KPR
Ketika memilih KPR, sebaiknya debitur memperhatikan hal – hal berikut soal bunga KPR.
Pertama, meminta penjelasan kepada bank mengenai bunga yang digunakan
selama masa kredit. Apakah fixed atau floating. Umumnya saat ini bank
menawarkan KPR dengan bunga fixed diawal masa kredit selama periode
tertentu saja, misalnya 1 atau 2 tahun pertama. Setelah masa bunga tetap
selesai, KPR akan menggunakan bunga floating yang mengikuti bunga
pasar. Jadi, perhitungan bunga KPR melewati dua tahap, bunga tetap
dahulu, kemudian bunga mengambang.
Apa yang perlu dilihat saat membandingkan bunga KPR? debitur sebaiknya
fokus pada dua hal, yaitu berapa besar dan berapa lama bunga fixed
tersebut. Berapa besar bunga sudah jelas maksud dan tujuannya untuk
dieveluasi. Namun, seringkali debitur lupa mengkaji berapa lama bunga
fixed dinikmati. Jangka waktu bunga fixed yang lebih lama akan lebih
menguntungkan karena memberikan kepastian pembayaran cicilan yang lebih
panjang. Jadi baik tingkat maupun periode bunga fixed merupakan hal yang
selayaknya dipertimbangkan saat memilih KPR.
Debitur sering tidak memperhatikan atau bahkan mengabaikan bunga
floating. Ini mungkin karena posisi bunga floating yang belakangan
digunakan dan jarang ditonjolkan dalam promosi KPR. Padahal, tingkat
bunga floating itu penting diketahui karena setelah nanti masa bunga
fixed selesai, cicilan KPR akan dihitung berdasarkan bunga floating
sampai akhir masa kredit. Pengaruh bunga floating justru sebenarnya
paling signifikan dibandingkan bunga fixed yang hanya beberapa tahun
saja digunakan. Karena itu, berapa bunga floating adalah point yang
jangan sampai dilupakan untuk diperbandingkan ketika memutuskan pilihan
KPR.
Meskipun bunga floating yang berlaku saat ini belum tentu akan sama saat
nanti masa bunga fixed selesai. Namun, dengan mengetahui dan
membandingkan posisi bunga floating yang ada sekarang, debitur sudah
dapat memperkirakan apakah KPR memiliki bunga floating yang relatif
lebih tinggi, rendah atau sama dengan KPR dari bank – bank lain.
Perbandingan ini tidak sempurna, tetapi bisa memberikan arah atau
petunjuk buat debitur mengenai perkiraan cicilan saat nanti bunga
berubah dari fixed menjadi floating.
Kedua, menanyakan cara perhitungan bunga yang digunakan. Apakah
perhitungan bunga dengan metode efektif atau metode flat. Perbedaan
antara keduanya akan memberikan jumlah bunga yang jauh berbeda. Metode
flat memberikan tingkat bunga yang lebih rendah dibandingkan metode
efektif.
Oleh karena itu, jangan terkecoh oleh rendahnya tingkat bunga, sebelum
paham metode perhitungan bunga yang dipakai. Debitur perlu dengan jelas
menanyakan ke bank berapa sebenarnya suku bunga efektif yang diterapkan
sebelum memutuskan untuk mengajukan kredit. Pastikan menggunakan metode
perhitungan yang sama. Bandingkan bunga KPR dengan sama – sama
menggunakan metode efektif. Jangan metode efektif dengan metode flat.
Hasilnya pasti tidak akurat.
Ketiga, mintalah jadwal dan komposisi perhitungan bunga dan angsuran
pokok pinjaman selama jangka waktu pinjaman. Setiap kali debitur
membayar cicilan setiap bulan maka pembayaran tersebut akan dipecah
dimana sebagian membayar porsi bunga dan sebagian lagi membayar pokok
pinjaman.
Informasi sisa pinjaman ini yang penting diketahui. Dalam setiap
periode, berapa sisa pokok pinjaman yang masih ada di bank merupakan
sisa hutang KPR anda. Jika ingin melakukan pelunasan dipercepat sebelum
masa kredit berakhir, atau ingin memindahkan pinjaman KPR ke bank lain,
maka sisa pinjaman ini yang menjadi patokan berapa hutang yang masih
tersisa.
Dikutip dari:
http://www.btnkpr.info
